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北方网消息(记者付文超 通讯员吴梅 张学军):《天津市物业管理条例》将于12月1日正式施行。新条例自颁布以来,受到市民的广泛关注。为方便市民进一步了解相关政策,市国土房管局汇集了近期群众咨询较多的问题,详细解读新条例相关内容。
1问:对物业服务企业从事物业管理服务活动有何规定?
答:物业服务企业应当具有独立的法人资格,并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。
本市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动的企业,应当向市物业管理行政主管部门备案。
从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书,并定期参加物业管理相应的职业教育培训。
2问:对物业服务企业出现未取得资质证书从事物业管理等违反新《条例》规定的行为有何行政处罚?
答:物业服务企业违反新《条例》规定,有下列行为之一的,由区、县物业管理行政主管部门按照规定给予处罚:
(1)未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处以五万元以上二十万元以下罚款。
(2)以欺骗手段取得资质证书的,没收违法所得,处以五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
(3)未按照资质等级从事物业管理服务活动的,责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款,降低资质等级。
(4)聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的,责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上五万元以下罚款。
3问:对物业服务企业履行物业服务合同有何要求?
答:有以下几项要求:
(1)要按照物业服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理,提供相应服务,依照合同约定收取物业管理服务费,接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
(2)对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为,要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。
(3)应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益,对业主个人信息和资料负有保密义务。
(4)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业,但不得将全部物业管理委托给他人。
4问:对一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的行为将如何处罚?
答:新《条例》规定,对将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
5问:物业服务企业在物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作方面承担什么职责?
答:物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并积极协助做好调查和救助工作。
6问:对物业服务企业在承接新建物业项目时有何规定?
答:物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验,发现问题应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当及时进行整改。
7问:对利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的有什么要求?
答:利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,不得影响房屋安全和正常使用,并应当征得相关业主和业主大会的同意。
8问:利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益归谁所有?如何使用?
答:物业服务企业代表业主大会收取的相关收益,主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备,也可以按照业主大会的决定使用。
9问:对物业服务企业管理物业共用部位、共用设施设备等方面提出哪些新要求?
答:物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查,每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会,并在物业管理区域内公告。
10问:物业服务合同包括哪些内容?
答:物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动,应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同,对物业服务企业和全体业主具有约束力。
物业服务合同主要包括下列内容:
(1)业主大会和物业服务企业的名称;
(2)物业管理区域的范围;
(3)服务的内容;
(4)服务的标准;
(5)服务的费用;
(6)合同的期限;
(7)违约责任;
(8)合同的解除条件;
(9)双方需要约定的其他事项。
11问:物业服务企业签订合同后到哪里备案?未办理物业服务合同备案的将受到什么行政处罚?
答:物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。
未办理物业服务合同备案的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期备案;逾期不备案的,处以五千元以上一万元以下罚款。
12问:物业管理服务一般包括哪些内容?
答:物业服务合同中约定的物业管理服务,应当包括下列主要内容:
(1)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;
(2)电梯、智能系统等设备的运行服务;
(3)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;
(4)物业装饰装修的管理;
(5)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;
(6)物业管理区域内公共秩序的服务、管理;
(7)物业资料的查询服务和管理;
(8)双方约定的其他物业管理服务内容。
13问:物业服务企业在物业服务合同期限届满时应当做好哪些工作?
答:《天津市物业管理条例》规定物业服务合同期限届满的三个月前,物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的,物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府,并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案,并继续按照合同约定做好服务,协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费,至合同终止。
14问:提前解除物业服务合同时双方应当做好哪些工作?
答:《条例》规定,提前解除物业服务合同的,解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府,并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后,在物业管理区域内公告。
15问:物业服务企业退出项目管理后应当做好哪些移交工作?未成立业主委员会情况下如何交接?
答:物业服务企业依照有关规定履行退出程序,并在合同终止之日起十日内,除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外,还应当同时移交下列资金、物品和资料:
(1)预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;
(2)物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设备;
(3)物业管理项目的档案资料;
(4)实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。
未成立业主委员会的,在区、县物业管理行政主管部门监督下,向街道办事处或者乡镇人民政府移交。
新物业服务企业确定后,业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料,移交给新的物业服务企业。
16问:物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的如何处罚?
答:《条例》规定,对不按照规定履行退出程序和相应义务的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
17问:新《条例》对业主或者物业使用人装饰装修房屋有何规定?
答:业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市有关规定。
业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。