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地段法则是颠扑不破的选房要素。在市场低迷时,地段价值水落石出,正是机会所在。因此,了解地段概念,把握黄金地段是准备逆市淘房首先要做的功课。但是对于天津这样处于高速建设发展中的城市,地段价值无疑也在“时过境迁”。
作为离北京最近的奥运协办城市,正值蓬勃发展期的天津,在奥运推动下,城市各项配套设施建设速度加快,新开通的城际高铁、数条高速公路、数十条奥运迎宾道路及景点的修建和美化,促进了天津居住环境及地段功能的改变,塑造了新的地段概念。由城市快速轨道和路网形成引发的新“距离”观念,由新商圈及新街区规划设计带来的“新市中心”概念,以及由产业型综合开发带来的新“休闲就业居住区”概念,正在成为奥运后天津新地段概念的核心内容。
通达时间决定地段距离
说到地段距离,人们的第一反应就是离城市中心区或自己工作地点“远不远”。一直以来,这个“距离”是以“多少米或公里”来描述的。而城市快速路网、城际高速铁路及公路的形成及新交通工具的使用,将把这个距离改为用“通达时间”来决定。
据专业人士介绍,一般平面道路的多少和容量并不能表明车程的时间,因为目前很多平面道路有很多交叉路口,每一个路口都可能成为塞车误时的因素。所以,这种道路不会产生“缩短”距离感,也无助于人们的“恐远”心理。而地铁及立体快速路等可以直接通达目标地的路网及交通工具,则可以真正实现通达时间准确。因此,轨道交通与快速路带来的区域间通达时间,是新城市地段距离的决定因素。在广东、北京、上海等城市,因轨道和快速路发展而使传统意义的地段概念发生巨变的现实已证明了这一点,这一趋势也将在天津进一步实现。
近两年在轨道交通方面,本市继地铁1号线通车后将完成地铁2号线、3号线主干线的建设。这两条地铁线通车,将使两端居住地通达市中心的时间缩短至20分钟以内,这必然会改变地铁沿线特别是两端区域距离观念,使地段价值提高。
比如地铁1号线从2006年通车以来,其全线约半个多小时的运行时间使瑞景居住区和小海地居住区、双林居住区楼盘全面升值,两端相同类型房屋均价从最初的3000元/平方米左右提升到地铁开通时的5000元/平方米左右,目前达7000元/平方米左右。有2号线通达预期的中北镇、东丽区及向东延伸至天津滨海国际机场区域的楼盘建设速度因此加快,房价也从4000元/平方米左右快速上涨到6000元/平方米左右,东丽及天津滨海国际机场区域高层开盘价也在7000元/平方米左右。
城市快速路网络的形成也在缩短行政区间距离的同时,淡化行政区的概念,使一些价格低洼区域有较大的升值潜力。按照计划,本市今年将加快快速路西北半环和东纵通道的建设,力争2009年底全面完成规划的200公里快速路网建设。
另外,以京津城际轨道及京津塘高速公路二线、蓟平高速公路为代表的一批城际交通设施的建设,促进了天津与其他城市特别是与北京经济及居住需求的融合,使具有北京概念的沿线区域地段更具吸引力。
新商圈及街区塑造新中心区
人们对地段的选择还在于是否具有成熟的城市生活配套设施,如商业和娱乐场所、学校、医院等设施,而新商圈及新街区规划设计打破了过去的城市功能划分界限,使市区任一地段都可能因具有与繁华区相同的生活设施和环境而成为新的中心区。
如近年来以水上公园、体育中心商圈带动的水上及奥体中心区新居住中心地段的形成、海河上游区域三岔河口区域开放式街区设计的泰达城综合居住区等,都是在城市整体功能规划的基础上,系统地对区域地块进行了以商业、商务为重要组合的现代城市区域功能综合设计开发,形成了具有成熟感、大家气派的市中心人文居住环境,从而使其地段功能及价值具有市中心地段特点。
同时,一些边缘区域项目如早期的水晶城和现在的金地·格林世界等项目,因规划设计采用了有很强归属感及亲切感的街区设计,在居住区的布局特别是商业布局中,形成了与市中心谐美的生活氛围,因此也带动了地段价值的提高。
这些新街区的个性在于,以中心商业和公众休闲景观为代表特征的现代开放式街区;住区规划中将居住者的停车、步行、购物等日常生活均安排在合理步行尺度内解决,并借助区域整体规划优势,形成一个成熟的满足生活、商业、教育、医疗等需求的新混合型功能高级住区。
今年本市还有海河沿岸金融商务、娱乐区为标志的高端新中心区、以边缘新家园等为标志的现代中心区新项目推出。
人文环境营造地段韵味
人们喜欢老城区的地段,不仅因为这些地段设施齐全,还因为老城那些特有的韵味,即传统的居住文化和具有相似人文层次的交流氛围。这些人文方面的特征一方面表现在地段中居住人群的整体素质上,另一方面也表现在由居住模式带来的高品质文化娱乐及健康休闲的生活方式和氛围,以及和谐的新邻里关系上。专业人士认为,人们怀念过去的生活但并不满足过去的建筑硬件,人们怀念的是当时的居住环境和氛围,所以“城市的味道”在新建的社区中完全可以通过充满灵性的整体规划设计及人文环境营造来实现。
如早期的天津奥园等大型社区,以运动为主题,在配套设施和建筑组团设计方面都体现了健康氛围,挖掘了健康概念价值;近期的奥体中心配套区及泰达城的整体设计体现了中心城区综合功能的特点。现在出现的一些围合院落式居住区规划设计,也体现了天津老城的居住形态。
在新城市地段营造方面的大手笔是今年天津周边多个以休闲娱乐为主题的大型现代综合居住区,这些居住区都位于拥有自然生态资源的区域,在整体设计及功能配套上突出了以地段资源优势为基础,拥有以高端酒店及娱乐设施甚至包括商务设施在内的现代城市功能,从而营造养生休闲的人居氛围,拓展了地段的长期升值空间,成为城市未来就业、居住的新目的地。