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四月底开过房展会,本以为六、七月份楼市会转暖,没想到天津楼市反而越发冷淡,房地产开发商的资金压力也日趋加大”,天津地产界一位人士这样感叹。
根据统计,4-6月,天津商品住宅的成交量持续低迷,分别为50万平方米、47万平方米和48万平方米,而6月份的商品住宅均价也降到每平方米7086元,环比下降3. 5个百分点(5月份为每平方米7343元)。
记者走访了天津的一些楼盘,发现天津商品住宅打折已比较普遍,而且,与前几个月相比,最近这些楼盘打折方式从原来的暗折向明折过渡,部分资金链比较紧张或前期涨幅过快的楼盘打出了明折,而一些资金面尚可或本身定价较合理的楼盘仍在坚持通过“开盘促销”、“特价房”等形式暗折。
津门湖难造楼市新概念
在北京,如果哪个楼盘临水,它的房价肯定会比相似位置楼盘价格高很多,这个概念似乎可以移植到其他城市。然而,在津门湖畔的楼盘,当前却难享受这种溢价的快乐。
位于津门湖旁的A楼盘已打出了比去年的开盘价便宜约15%的折扣,售楼小姐说,这是这个楼盘开盘以来最大的一次折扣活动,“我们的装修标准是每平方米2000元,也就是说,如果除去装修,这个楼盘的毛坯房价格才8000多元”。
“我们这里的房价不可能再低了,现在建材、装修材料和辅料等的成本大幅上涨,像我们这样的精装修房已经没有什么利润了,可以说,现在这个价格就是地板价,如果这两天签约的话,我们还赠送5000-10000元的购物卡,这个项目虽然是针对老客户的,但您如果在这段时间签约,我们也可以给您申请”。售楼小姐如是表示。
虽然售楼小姐一再强调目前的房价已经非常低了,但是,当我们要走的时候,售楼小姐还是补充说:“如果按时签约,我还可以把你们引荐给我们的经理,和经理谈的比较好的话,还可能赢得附加的折扣”。按照行业规矩,一般来说,在通过经理这个环节时,还可以有1%-2%的折扣空间。
在当地从事房地产行业的周小姐告诉记者,由于这个楼盘开发商的资金链比较紧张,所以,他们加大了促销回款力度。
在与A楼盘临近的B楼盘,售楼小姐给出的毛坯房报价约每平方米10200元,相比之下,比旁边那个楼盘要贵一些,对于这个溢价,售楼小姐的解释是,“我们这里是市政府重点工程,质量和资金都有保证,另外,我们这个楼盘将来的商务配套完善,还临近即将开通的地铁5号线,交通十分方便,这些优势都是其他楼盘所不能比拟的。我们这个楼盘今年以来都没有涨价,现在也只有在促销的时候才会推出一些特价房”,售楼小姐如是表示。前来看房的杨小姐说,这个地方环境不错,但价格还是很贵,据说这里的楼盘能通过内部价购买,每平方米7000-8000元。
与A楼盘相比,虽然看房的人不多,B楼盘的售楼小姐显得从容很多,而且,现金流紧张的程度已经成为竞争对手最易攻克的软肋。当记者询问同一区域两个楼盘怎么会有近20%的差价时,B楼盘售楼小姐反问记者:“你们先前看的那个楼盘开发商资金已经出现问题,他们现在售出的是期房,如果资金链断裂,能保证一年多以后正常交房吗?如果您认为资金不是问题,可以承担风险,那也没问题”。
中心城区难挡楼价走低
中新城上城位于天津市老城区的中心,这个楼盘的总开发面积近20万平方米,主要开发的也是精装修的商品房,这里的售楼小姐给出的报价是每平方米1.3-1.4万元。“现在我们最大的优惠活动就是开盘折扣,在开盘时我们都会采取一些优惠,这个活动只有在开盘的时候会有”。所以,售楼小姐建议我们先看好房,准备好款项等七月中下旬开盘时再来购房。
“我们现在的报价当中不仅包括精装修,还包括里面的所有家具和电器,我们希望做到客户能提着包入住的标准”。售楼小姐进一步展示楼盘的优惠。
“那如果大家都是这样的装修,这样的家具会不会使业主走错门啊?”前来咨询的陈先生开玩笑似地问道。售楼小姐颇有准备地说,其实,很多购房者都会选择放弃家具和电器,“我们也考虑到这个因素,所以,如果购房者放弃家具的话,每平方米还可以便宜1000元左右”。
陈先生告诉记者,这个地方开盘的时候他就看过房,去年11月份的时候,这个地方非常火,很多人都来看房、订房,他当时觉得比较贵,想看一看,没想到越看房价越便宜,"大家都在观望,希望房价还有进一步的下降,这个地方还算是有人问津,其他一些楼盘问价的人都很少了。
售楼小姐坦率地说“我们是上市公司,对每个季度的销售量都有一定的要求,在现在的市场状况下,公司把销售量放到了盈利的前面,希望能够薄利多销”。
捂盘也成为当前天津楼市的一个特点。记者在网上查出了一些新开盘的项目,但当打通其中两个项目的售楼电话时,售楼处的工作人员均说,项目推迟销售,何时开盘并不清楚,奥运前开盘可能性不大。在市中心另一个售楼处前,也赫然竖立着这样的牌子:因故推迟开盘。
天津楼市几多愁
最近几个月来,天津的开发商们心情好的不多,越来越紧的宏观政策和股市低迷使得开发商的资金链条收紧,另外,随着全国房地产市场由南向北袭来一次寒潮,楼盘销售也越来越困难。据业内人士说“虽然还有开发区的高档楼盘、万科城等楼盘销售还不错,但整体来看,天津商品住宅市场比较清淡,一些资金链紧张的开发商已经有些撑不住了,而只要撑得住的开发商还在撑着,他们通过在产品性价比上下工夫,送物业费、送车位等方式吸引顾客”。
滨海新区是天津楼市的新热点,而滨海新区主要的楼盘集中在开发区和塘沽。田静介绍,目前来看,由于吸引了较多的外地投资者,开发区的高档楼盘还比较平稳;而相比之下,塘沽地区以中档楼盘为主,特别是大、小楼盘供给也比较多,所以,价格变动很大。
另外,和平区和南开区两个中心区域房地产市场进入6月份也出现了量价齐升的情况,而市内六个区的房价也相对稳定,抗风险能力比较强。但远郊的房地产市场却出现了较大幅度的调整。
“总体来看,天津房地产市场比较清淡,成交量低是一个主要的问题”,田静说,目前一些楼盘月销售量不到两位数,而个别楼盘甚至一个月卖不出5套房子。
对于京津城铁即将开通,田静认为,这虽然为天津房地产市场注入了长期的活力,但这种影响并不是一蹴而就的,需要一段时间的培养,需要人气的聚积,也需要天津市综合配套设施的完善。