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面对火爆的楼市,各家银行都不失时机的推出了各种类型的房屋贷款业务。作为普通购房者很少有人能说清这些名目繁多的房贷间的差别。其实,不管房贷叫什么名字,大家最想知道的只是哪种类型最适合自己,以及哪种还款方式最经济。
一般来说,大家常见的银行都有相应的房贷业务,诸如中国工商银行、中国建设银行、中国交通银行、中国农业银行、招商银行、中国民生银行、上海浦发银行、中国银行、中国光大银行、深圳发展银行、中信银行等。
依据不同的还款方式,常见的房贷主要有以下几种。
1. 等额本金还款法:
即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金,每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清,两者合计即为每月的还款额。等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多,月供递减,还债压力日趋减弱。缺点在于前期支付的本金和利息较多,不适合年轻人或没有一定积蓄的人群。
适用人群:收入稳定,前期能承受较大月供,后期其余支出用于子女教育、父母养老、医疗等家庭大额支出的中青年人士。
可选银行:工商银行、中国银行、交通银行、招商银行、农业银行、上海浦发银行、深圳发展银行等。
2. 等额本息还款法:
每月按相等的金额偿还贷款本金和利息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月的还款额相等,该方法简便易记忆。贷款前期还利息较多,后期还本金较多。
适用人群:该法每月归还的金额相同,适用于收入较为稳定的工薪阶层。另外,由于这种还款方式,实际占用银行贷款的数量更多、占用时间更长,同时还便于借款人合理安排每月的生活、进行理财,适合精通投资、擅长“以钱生钱”的人士。
可选银行:工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、上海浦发银行等。
3.等额递减还款:
借款人在办理个人住房商业贷款业务时,以等额还款为基础,每次间隔固定期数还款额减少一个固定金额的还款方式。其中,间隔期最少为1个月。如三年期贷款,每隔12个月减少还款100元,若第一年每月还款1000元,则第二年每月还款额为900元,第三年为800元。
适合人群:目前的收入较高,或有一定积蓄可用于还款,但未来预期的支出将逐渐加大的客户。
可选银行:农业银行等。
4等额递增还款法:
等额递增还款方式,是指借款人在办理个人住房商业贷款业务时,以等额还款为基础,每次间隔固定期数还款额增加一个规定金额的还款方式。其中,间隔期最少为1个月。如三年期贷款,每隔12个月增加还款100元,若第一年每月还款1000元,则第二年每月还款额为1100元,第三年为1200元。
适用人群:在贷款前期还款能力较弱,收入曲线呈增长趋势的年轻客户。
可选银行:农业银行、建设银行等
5. 固定利率住房贷款:
固定利率贷款是指银行为购买住房的借款人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款,就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率,不论贷款期内市场利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息。优点是不会随着央行上调利率而增加借款人的还款压力,但该法的风险恰恰也在与此,如果预期不够准确,若干年后利息下调对于借款人而言也是一个损失。包含等额还款和等额本金两种方式。
适用人群:能支付一定比例的首付款,收入稳定,信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力的贷款者。
可选银行:工商银行、中国银行、光大银行等。
6.双周供:
将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半左右。选择“双周供”后,由于银行每两周扣款一次,客户还款率提高了,银行帮客户节约了贷款本金的使用,因此客户负担的利息减少了,还款期限也缩短了。
适合人群:享有月度奖、季度奖的受薪人士。
可选银行:深圳发展银行、汇丰银行等。
7. 直客式贷款:
是指客户为购买与银行无按揭贷款合作协议楼盘项目中的新建住房,直接向该行申请,由该行审批、发放、并转入售房单位账户的个人住房贷款。优点在于客户相当于向开发商进行一次性付款,通常能获得一定的购房优惠,还能节省工本费、公证费等支出。可以自选按揭银行,不用开发商“绑定”。
适合人群:银行信用等级较高的人士。
可选银行:中国银行、中信银行等。
8.循环贷:
也称个人住房循环授信,是指借款人将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度,在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。优点是期限长,最长可达30年,且贷款额度高,最高可达八成。
适用人群:收入较为稳定和丰裕,重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层;小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入白领人士。
可选银行:深圳发展银行、民生银行、建设银行、广发银行、招商银行等。
9. 气球贷:
“气球贷”是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还,而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式。不同于其他还款方式期末剩余本金一般为零,“气球贷”会有一定的期末剩余本金,因此借款人在贷款期限内每期还款金额相比较少。固定利率气球贷的利率分两个档次,3年期8.316%,5年期8.514%。这两个利率即是按现行人行同期同档次利率上浮10%后的水平。与普通按揭贷款相比,“固定利率气球贷”在有利率上升预期的时期锁定了未来利率上升的风险,同时享受低利率、低月供。
适合人群:计划持有房产期限较短的客户、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户、计划在中短期将贷款转往它行的客户。
可选银行:深发展银行。
10.轻松安居贷:
是银行为您提供的个人贷款服务新功能。使用“轻松安居贷”,您将得到专门为您量身打造的超低额还贷计划,通过减少贷款初期每月还款金额,缓解您的日常财务压力,待您的收入持续增加,便可在第二阶段增加还款。
适用人群:首次置业的人士、目前有其他投资需求或消费需求的人士。
可选银行:交通银行
11.随借随还:
指在银行获得个人授信额度的客户,可以通过网上银行或电话银行自助办理借款和还款手续的业务。有钱就还,用钱再借,资金立即到帐。
适用人群:有频繁提前还款需求的人群,提前还款金额最低仅为3000元,最大力度省息;除购买房产外,有进一步购车、装修和医疗等融资需求的人;能熟练使用网上银行和电话银行进行融资的时尚中青年人士。
可选银行:招商银行
从上面的介绍中我们可以看到很多银行推出了等额本息和等额本金还款类型,下面通过表格形式介绍等额本息还款法。
详细月还款表:
津地产提示:
在申请贷款时,申请人应出具多种文件,主要包括:
(1) 身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
(2) 贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明;
(3) 符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;
(4) 抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;
(5) 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
(6) 以储蓄存款作为自筹资金的,需提供银行存款凭证;
(7) 以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。