|
||||
选中房屋,接下来就是与开发商签合同,这是非常重要的一环,千万不能轻而视之。签约是按步骤进行的,在整个过程中有很多环节需要购房者认真考量。
1. 当心小产权
我市目前有部分小产权房(乡产权房)涌入市场,并以低房价吸引了众多的城里人。但小产权房就像一颗定时炸弹,随时会将爆炸的风险转移到购房者身上。
首先是法律风险。小产权房的流通转让存在很多的限制,因为它只具备普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。另外由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。
其次是政策风险。购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿小产权房,可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除,购房人极有可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房后如遇到国家征地拆迁,业主很可能无法得到拆迁补偿。
最后是资金风险。小产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。同时,开发单位却反资质,房屋质量和房屋售后保修难以保证,且入住后的物业管理也极易出现问题。
另外由于小产权房得不到法律的认可和保护,无法办理合法的产权手续,甚至无法转卖。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
2.“五证”、“两书”一个也不能少
签约时需要交付预订金,所以签约前要对您所要关心的各项信息确认。
1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司房地产公司销售现房,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定,应当具备“五证”和“两书”。(五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)
2)接下来的购房流程将是签订认购书在和开发商沟通洽谈满意之后,购房者会到售楼处签订认购书,并交纳定金。
3)签订合同。
4)办理预售登记及转让登记。
5)办理人住在购房人入住前,开发商要统一审查其付款情况,确认无误后再签收房屋交接验收单。
6)产权过户、领取产权证开发商最后要为业主办理房产过户手续,最终办理房地产权证。
3.签约小心文字陷阱
客户购房已成定局时,就要与房地产开发商签订房屋销售合同。现在的正式合约书都是统一制式的标准文本,里面已标明了应该签署的各项主要条款,客户只须在相应位置填上内容即可。但作为购房者,花大笔钱买房毕竟是件不小的事,在签字时有些关键地方还应多加注意。应着重关注:
第一,开发商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交房,避免模棱两可的措辞,因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
第二,对于购置房屋的面积要明确建筑面积、套内建筑面积是多少,以及面积差异处理。面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
第三,分别明确买受人和出卖人逾期交房期限以及逾期付款的违约责任。
第四,应在合同中明确提出产权证发放的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应注明一个合适的日期,开发商不能无限期地拖发产权证。
第五,开发商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积差异过大在哪些情况下的免赔责任。一般情况下,开发商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约时,规避风险的一种方式。但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些别有用心开发商的文字陷阱。
除上述几个问题外,其他条款也不应忽视,能提前在开发商处拿到合同影印件的,应回家仔细研究,做个明明白白的购房人。